Начин да победите високите ипотечни лихви? Поемете заем от някой друг.

Цените на жилищата към този момент бяха високи, когато Елън Харпър, софтуерен проектант, живеещ в Атланта, стартира да търси къща през 2021 година Но тя не можеше очакваше бързото повишаване на лихвените проценти през идната година и даже с огромна първична вноска, новата математика я караше да се тормози.

По-рано тази година обаче тя се натъкна на това, което изглеждаше като портал към не толкоз далечното минало: описи на хиляди домове, които идват с ипотека с ниска рента, която може да бъде трансферирана от съществуващия притежател на жилище на нов покупател на жилище, известна като хипотетична ипотека.

госпожа Харпър, която е на към 50 години, съумя да грабне един от тези домове, затваряйки преди две седмици тухлена колониална постройка с четири спални във Феърбърн, Джорджия, с месечна вноска от 1400 $. Това е сума, която тя умерено ще може да си разреши след пенсиониране, посредством значително на ипотечния % от 2,49 %. Това е по-малко от половината от сегашната рента от 7,09 % за 30-годишните закрепени заеми, най-популярният тип ипотека.

„ Не желаех да получа неприятно ипотека и да бъда в обстановка, в която всичко, което бих могла да направя, е да платя ипотеката “, сподели госпожа Харпър. Тя откри дома си посредством Roam, започваща компания, която започва през септември, която изброява домове с хипотетични нисколихвени заеми и подкрепя купувачите в процеса. „ Имаше и други домове – бяха хубави и всичко останало “, добави тя, „ само че избрах най-ниската цена, която можах да намеря. “

трик; това е вградена изгода за някои обезпечени от държавното управление ипотеки, стига новите притежатели да дават отговор на изискванията. Процесът няма да работи за всички бъдещи купувачи, тъй като има няколко трудности, които може да се наложи да преодолеят, преди да могат да изискат ключовете, постоянно в това число солидна първична вноска. За продавачите на жилища може да се популяризира дружно с мраморни плотове, с цел да се привлекат повече евентуални купувачи.

Намиране на допустима ипотека

Последно известни през 80-те години на предишния век, когато лихвите по ипотечните заеми надвишиха 18 %, доста експерти по недвижими парцели не знаят, че хипотетичните ипотеки са даже вероятни. Но защото лихвите по ипотечните заеми не престават да порастват, новината се популяризира. Realtor.com, уеб страница за разгласи за жилища, неотдавна стартира да маркира хипотетични парцели и да ги прави налични за търсене. И повече компании – от дребни първични интервенции до започващи компании като Roam – се възползват от опцията, сформират описи или карти на отговарящи на изискванията парцели и начисляват такса на притежателите на жилища, с цел да им оказват помощ да се ориентират в това, което може да бъде изнервящ развой на допускане.

Около 12,2 милиона заеми, или 23 % от дейните ипотеки, са вероятни, съгласно Black Knight, компания за данни, макар че множеството стандартни ипотеки (които съставляват по-голямата част от съществуващите заеми ) не са. Това е вградена функционалност в ипотечните заеми, подкрепени от Федералната жилищна администрация, които се употребяват необятно измежду купувачите на жилище за първи път, както и тези от Министерството на ветераните.

Броят на изпълнените догатки е единствено дребна част от всички продажби на жилища, само че пораства. Имаше повече от 6000 приключени през 2023 година, което е растеж от 139 % по отношение на 2022 година Тази година към този момент имаше 3896 изпълнени догатки.

предплатени заплащания или най-малко да можете да се класирате за втора ипотека, която ще бъде доста по-висока ставка.

Друго затруднение е намирането на продавач, подготвен да одобри такава оферта, и вярата, че ипотечният заемодател държи заема - на който се заплаща доста по-малко, в сравнение с за характерен нов ипотека — ще обработи догатката навреме.

Няколко нови компании се пробват да изгладят процеса, в това число Roam, която неотдавна получи $3 милиона в инвестиция, ръководена от компания за рисков капитал, Founders Fund и Тони Ксу, основен изпълнителен шеф на DoorDash, апропо.

Roam ръководи уеб страница, сходен на този на Zillow, като се изключи всички разгласи, които понастоящем са в 18 града в седем щата имат допустими ипотеки под 6 % и са задоволително огромни, с цел да покрият най-малко половината от покупната цена.

Тед Тозер, задграничен помощник в Центъра за жилищно финансиране на Urban Institute. „ Те в действителност губят пари от всяко едно, което вършат, тъй като имат обилни разноски, които не се покриват от таксата, която могат да наложат. “

И F.H.A. и В.А. има въведени ограничавания за това какъв брой ипотечни обслужващи компании могат да таксуват за догатки.

Преглед на числата

За купувачите търсенето на нисколихвени ипотеки може да наподобява безпроблемно. Но има доста неща за обсъждане, в това число вероятността за отговаряне на условията за втора ипотека, нещо, което евентуално може да попречи на процеса на затваряне или да унищожи договорката изцяло.

Раунак Сингх, основният изпълнителен шеф на Roam, сподели, че несигурността при обезпечаването на втори заем е постоянно срещан препъни камък - някои ипотечни обслужващи лица, които държат хипотетичния заем, биха дали спомагателен заем, само че не постоянно. За да се оправи с казуса, Roam неотдавна стартира да работи със Spring EQ, народен заемодател, който ще даде втори заем на клиенти на Roam с кредитен рейтинг от минимум 640 и първични вноски от минимум 15 %. „ Сега те могат да пазарят всеки дом и да не се тормозят “, добави господин Сингх.

Представете си дом, който коства $400 000, който идва с хипотетична ипотека от $280 000. Купувачът на жилище ще би трябвало да откри 120 000 $, с цел да запълни празнината, или с пари в брой, или със заеми. Купувач, който заплаща 20 % надолу или 80 000 $, към момента се нуждае от още 40 000 $ плюс разноските за затваряне.

таксата - най-вероятно 0,80 % от салдото на заема всяка година, който се разделя и заплаща ежемесечно - за целия живот заема, макар че има изключения.

Хората, приемащи V.A. заемите би трябвало да платят еднократна такса от 0,50 % от сумата на заема на организацията, само че няма никакви настоящи разноски за застраховка. Има обаче и други ограничавания. Ако покупател, който не е деец, поеме ипотеката, продавачът може да загуби цялото или част от своето право на различен V.A. заем до погашение на остарелия.

Assumable.io, дребна лична интервенция. Сега включва уеб страница с 26 000 дейни разгласи и таксува $1850, с цел да помогне на амбициозните кредитополучатели през процеса, който господин Карило е на път да предприеме за личното си семейство. Той и брачната половинка му, която роди първото си дете през януари, се реалокират от Финикс в Тексас, с цел да бъдат по-близо до роднините си.

Той не възнамерява да трансферира ипотеката си върху своя покупател — той се тормози, че ще отнеме прекалено много време, с цел да приключи, като се има поради идното му пренасяне.

Ипотеката, която приема, носи рента 4,87, което значи спестявания от повече от $400 на месец, в сравнение с в случай че беше взел нов заем при котираните от него 7,12 %.

„ Предполагаемите активи са машина на времето към ниските лихви от предишното “, добави той. „ Докато преброих числата “, добави той, „ беше безсмислено. “